Curiosità legal-fiscale.

[Jack]

Esistono contratti di cessione - riacquisto a condizioni predefinite di immobili?

Come fossero contratti pronti contro termine su obbligazioni o titoli di stato.

Può assomigliare anche ad un conferimento in pegno con restituzione a condizioni predefinite.

In soldoni un contratto che impegna una parte a cedere un immobile ad una controparte la quale a sua volta si impegna a cederlo indietro dopo un certo tempo e con modifiche all'immobile concordate nei due contratti stessi i quali sono legati ed obbligati uno all'altro.

Fiscalmente come potrebbero essere trattate le due compravendite?

[Schelefetris]

@Jack ci provo :D

un compromesso condizionato alle modifiche con prezzo pattuito e con dichiarazione di aver pagato. La data si mette ql momento opportuno depositando il suddetto presso un notaio.

A vende a B, A e B firmano un compromesso con caparra identica al valore pattuito dove B vende ad A.

[Panurge]

Una bella duplicazione delle imposte di registro e se tra vendita e riacquisto passano meno di 5 anni pure il rischio di tassazione di eventuali plus. 

[Jack]

3 minuti fa, Panurge ha scritto:

Una bella duplicazione delle imposte di registro e se tra vendita e riacquisto passano meno di 5 anni pure il rischio di tassazione di eventuali plus. 

La faccenda imposte di registro l'avevo prevista. La tassazione delle plus è una delle cose da sistemare. 

Ci sarebbe perchè il secondo soggetto restituisce l'immobile ristrutturato e quindi a maggior valore per una quaota che non potrebbe essere portata in detrazione.

Non l'ho detto ma il secondo soggetto deve essere un soggetto fiscalmente (ben) capiente. E con questo si capisce dove vado a parare 

[otaner]

Forse si potrebbe pensare ad un ad una vendita con riserva di proprietà che non si perfeziona e quindi il bene ritorna al proprietario originale.

[Jack]

@otaner Grazie non so bene cosa intendi, faccio presente che il primo compratore e secondo cedente deve restituire l'immobile dopo averlo ristrutturato a proprio nome. Lo scopo è generare una cessione laddove non è più possibile ora.

È anche un gioco teorico ovviamente ma le premesse- se si può contenere l'impatto fiscale - ci sono. Ci sarebbero. 

Il primo cede, il secondo ristruttura ottiene detrazione fiscale, e restitisce al primo. 

Vanno messi in conto i plus ed i minus fiscali sapendo che l'operazione genera sgravi del 50 o del 65% secondo attività, sgravi che sono tuttora in essere - ma per i ricchi pecettori di reddito e basta però- .

È teorico ma deflorare Giorgetti mi piacerebbe assai... trovare un modo per cui lo faccia qualcuno per meglio dire, non parlo per me

[Roberto M]

@Jack

Tecnicamente e’ fattibilissimo.

Vige nel diritto privato l’autonomia delle parti, per cui sono frequenti contratti misti  atipici, quasi all’ordine del giorno. 

In questo caso sarebbe un contratto atipico a causa mista.

Pero’ vanno scritti molto bene, evitando il fai da te che e consultando, per la redazione, un avvocato ed un commercialista-fiscalista (bravi, non sono tutti uguali).

 

[Panurge]

E doppio notaio, deflorare costa

[Gaetanoalberto]

Attenzione all'eventuale configurabilità di nullità per frode al patto commissorio

[Roberto M]

1 minuto fa, Gaetanoalberto ha scritto:

Attenzione all'eventuale configurabilità di nullità per frode al patto commissorio

E’ uno dei motivi per cui va evitato assolutamente il fai da te quando si esce dallo schema dei contratti tipici.

[iBan69]

Si può fare, se non deve intervenire una banca per finanziare l’operazione, prevedendo problemi a procedere, in questo modo. 

[Roberto M]

Secondo me in prima battuta dovresti valutare proprio con l’ausilio di consulenti legali e fiscali, se gli scopi che ti prefiggi con questa operazione, li puoi ottenere attraverso altri schemi contrattuali meno onerosi.

[mozarteum]

Tipo il 1500 cc.

il rischio e’ quello della nullita’ perche’ e’ un regolamento di interessi elusivo della regola dell’indeducibilita’ per l’incapiente venditore.

Non si puo’ escludere anche la rilevanza penale dell’accordo

[otaner]

46 minuti fa, Jack ha scritto:

 Grazie non so bene cosa intendi

https://www.notaiofacile.it/contenuti/vendita-con-riserva-di-proprieta.html

[mozarteum]

Io valuterei se e’ sufficiente essere possessori ad altro titolo (usufrutto, diritto di abitazione) o addirittura detentori (comodato o locazione) dell’immobile per fruire dei bonus. In tal caso non serve manco questo trasferimento

[otaner]

@mozarteum Hai ragione e forse è la strada più semplice.

 

questi  sono coloro che possono detrarre:

l proprietario o il nudo proprietario

il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)

l’inquilino o il comodatario dell’immobile

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile

il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge

il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)

 fonte: agenzia  entrate

[mozarteum]

Occorre sempre un’assistenza qualificata perche’ vanno scritti patti chiari in relazione alle possibili sopravvenienze.

Quando si stipula e’ tutto chiaro e si brinda.

Fra tre anni arriva la contestazione del fisco sul bonus e comincia il balletto

[mozarteum]

Il fatto di stipulare in data di oggi contratti di locazione e comodato a data di restituzione prestabilita cui segua subito utilizzo di bonus da parte del comodatario o conduttore, costituisce un bell’indice presuntivo di aggiramento della normativa fiscale sulla indeducibilita’ del bonus dall’incapiente.

Risparmio fiscale va in onorari di penalista