terreno edificabile non sfruttato, cosa succede?

[lucaz78]

Domanda per tecnici o esperti del settore.

Il proprietario del terreno che confina con la mia abitazione mi ha chiesto se sono interessato ad acquistarlo.

Il problema è che si tratta di un terreno edificabile secondo il piano urbanistico comunale. anche se da anni non vi è stato costruito niente o presentato nessun progetto.

Cosa succede se il proprietario non ci costruisce? viene di nuovo riportato ad agricolo per concedere altre urbanizzazioni?

Abito in Toscana, e qualche tempo fa un ingegnere del posto mi diceva che la regione aveva preso una posizione abbastanza ferrea, secondo la quale a tali terreni non sfruttati sarebbe stata tolta l'edificabilità in favore di altre zone. questo vi risulta?

Se il proprietario presentasse un progetto, basterebbe a "sigillare" la situazione?

[audio2]

25 minuti fa, lucaz78 ha scritto:

Cosa succede se il proprietario non ci costruisce

all' atto pratico la concessione di costruzione dura un tot di anni, poi decade.

quindi secondo me la prima cosa da fare è andare a chiedere con una visura in mano

nell' ufficio edilizia privata del tuo comune e sentire un pò cosa ti dicono se te lo vogliono

e possono dire, perchè la cosa può variare da luogo a luogo.

[lucaz78]

Non c'è una concessione edilizia o un progetto. È soltanto "edificabile" secondo il piano regolatore comunale. 

[criMan]

Magari lo facesse anche la regione Lazio di togliere l'edificabilita' ai terreni non sfruttati dopo tot anni. 

Da noi avviene il contrario, terreni su cui non vuole costruire nessuno ma che sono usati dal comune per prendere il costoso obolo delle tasse. Mi pare quella sui rifiuti. 

C'è gente disperata che non sa a chi regalarli questi terreni. Parliamo di zone periferiche di provincia. 

 

[lucaz78]

14 minuti fa, criMan ha scritto:

usati dal comune per prendere il costoso obolo delle tasse. Mi pare quella sui rifiuti.

Ci si paga l'imu 

[mozarteum]

Certificato di destinazione urbanistica e attenzione ai vincoli di varia natura che dovessero risultare dal medesimo.

 

la capacita’ edificatoria di un lotto non decade ma puo’ essere eliminata con una variante di prg. 

decadono solo i vincoli preordinati all’esproprio (5 anni). 
con una variante di prg si possono apporre anche vincoli cd conformativi (verde privato, o riduzione dell’indice di edificabilita’ estensione del lotto minimo) che di fatto possono ostacolare l’edificazione.

Ci sono altre cose da considerare: l’edificazione e’ possibile in via diretta? Occorre invece uno strumento attuativo del Prg? 

Occorre poi tener conto della legislazione regionale Toscana che peraltro, come per tutte le regioni italiane a statuto ordinario, non puo’ contrastare con le linee fondamentali della legislazione dello Stato.

Ti consiglio un avvocato urbanista, architetti non bastano in questa fase, geometri ancor meno

[gbale]

Ora senza scomodare un esperto di diritto urbanistico vai nel comune del terreno e senti. Parla col dirigente l'ufficio urbanistica e ti spiegherà. Non con altri in comune che ti confondono le idee.

[maverick]

7 ore fa, gbale ha scritto:

Parla col dirigente l'ufficio urbanistica e ti spiegherà. Non con altri in comune che ti confondono le idee.

E fatti mettere nero su bianco (il certificato di destinazione urbanistica citato dal sempre ottimo @mozarteum è il documento fondamentale) la situazione.

Sono d'accordo che ci voglia uno specialista, la normativa è complessa e sviscerarne tutti i dettagli non è alla portata di tutti.

[gbale]

Si ma il CDU ti dice i vincoli e le varie perimetrazioni del prg non ti dice nulla sull'indice di fabbricabilità del comune. Devi vedere il regolamento degli strumenti urbanistici del comune cosa prevede. Il dirigente è informato proprio su quello (l'avrà scritto lui insieme ll'ufficio di piano) se è sveglio anche l'assessore all'urbanistica stesso. L'andazzo della giunta lo conoscerà. Questo nel particolare di QUEL comune perché pure l'avvocato farà questo stesso tragitto per non rispondere ad minchiam al cliente.

[mozarteum]

7 ore fa, gbale ha scritto:

Parla col dirigente l'ufficio urbanistica e ti spiegherà.

Se e’ capace

[mozarteum]

32 minuti fa, gbale ha scritto:

Si ma il CDU ti dice i vincoli e le varie perimetrazioni del prg non ti dice nulla sull'indice di fabbricabilità del comune. Devi vedere il regolamento degli strumenti urbanistici del comune cosa prevede.

 L’indice (fondiario se si calcola sul lotto, territoriale se e’ esteso a una superficie piu’ vasta) e’ nella norma tecnica di Prg corrispondente alla zonizzazione che e’ indicata nel CDU. Da li’ si parte. 

Il regolamento edilizio tratta di aspetti di contorno dell’edificazione. Non trovi certo li’ l’indice di fabbricabilita’.

abbi pazienza gbale questa e’ la mia materia dal 1989 e anche grazie ad essa vado in giro in europa per opere e concerti.

L’assessore non ne sa nulla. Il dirigente solo se e’ bravo. Mi e’ toccato spesso difendere o attaccare al Tar e in Consiglio di Stato errori di dirigenti tecnici nel rilascio o nel diniego di permessi di costruire e di altri atti inerenti l’edificazione (dichiarazioni di inefficacia di Scia, decadenze o annullamento di permessi di costruire ecc ecc). E’ materia complicata dove tutti (tecnici, giudici, avvocati) si muovono, devono muoversi, con scienza e prudenza.

Non parliamo poi se esistono norme di Piano Paesistico che non si conciliano con quelle di Prg…

[mozarteum]

Esiste anche il caso e me ne sono occupato molti anni fa che un CDU sia sbagliato o meglio incompleto perche’ non riporti ad esempio un vincolo (in un caso che seguii cimiteriale).

il malcapitato compro’ il terreno fidandosi del CDU e pensando di edificare e invece…

Ovviamente il comune condannato a risarcire il danno

[gbale]

39 minuti fa, mozarteum ha scritto:

l regolamento edilizio tratta di aspetti di contorno dell’edificazione. Non trovi certo li’ l’indice di fabbricabilita’.

E chi ha parlato di regolamento edilizio. Parlo degli strumenti urbanistici ben altra cosa.

[gbale]

1 ora fa, mozarteum ha scritto:

L’assessore non ne sa nulla. Il dirigente solo se e’ bravo.

AlcuniI piccoli comuni che 'servo io' come tecnico esperto ne sanno ecvome si parla di un terreno della toscana magari in campagna, prima di andare da un legale che ti costa, vale sempre provare in comune. Non penso sia il nuovo Hub di Amazon a Marcianise da 50 milioni. Però sai facendo io grandi opere ponti dighe ferrovie tunnel alta velocità magri nei piccolo mi sfugge qualcosa. Sei esperto di demanio fluviale? Avrei da chiederti una cosa al volo semmai ti scrivo in pvt

[mozarteum]

30 minuti fa, gbale ha scritto:

Parlo degli strumenti urbanistici ben altra cosa.

I regolamenti degli strumenti urbanistici sono le norma tecniche di attuazione del Prg e degli strumenti attuativi se ci sono. Le stesse sai bene come si individuano: CDU.

il CDU e’ la Tac di un terreno. Poi va saputa leggere come anche la Tac.

Beato te che interloquisci con dirigenti tecnici di alta competenza. A volte non e’ neanche questione di competenza ma di oggettiva complessita’ del quadro di riferimento che richiede approccio giuridico piu’ che tecnico. A Roma ad esempio, dove i dirigenti tecnici sono bravi, l’avvocatura capitolina e’ spesso interpellata. E dice cose opinabili anch’essa. Questo per dire come le cose sono complicate e lo sai bene se ti occupi di grandi opere dove pero’ la parte urbanistica e’ di scarsa rilevanza perche’ la dichiarazione di pubblica utilita’ attua gia’ chiare previsioni espropriative previste dal Prg o da varianti predisposte ad hoc (ad esempio per la Gronda di Genova mi e’ andata male al Tar perche’ alla fine la variante di Prg necessaria ad attuarla e’ stata ritenuta legittima: ci sta).

Sul demanio fluviale non ho esperienza, salvo un caso di fascia di rispetto di cui mi sono occupato tempo fa, su quello marino invece abbastanza

 

[gbale]

@mozarteum grazie comunque....non ti disturbo allora perché è una questione poco ordinaria e anche urgente. Ho completato nel frattempo il post per una maggiore comprensione per l'opener. Cercavo solo di dare una soluzione bonaria al suo problema senza dover per forza iniziare già da un legale poi ci si meraviglia se in Italia gli avvocati sono il triplo che altrove.

[lucaz78]

Ringrazio tutti,siete molto esaustivi. 

Sicuramente raccoglierò informazioni tramite i tecnici comunali. Ma mi sono dimenticato di spiegare una cosa:

A me effettivamente il terreno in questione potrebbe interessare, ma non per costruirci sopra.

Sarei interessato perhè è confinante con il mio, e vi si accede tramite una strada bianca che abbiamo in comproprietà.

In pratica acquistandolo lo potrei utilizzare come "pertinenza" dell'abitazione, senza avere nessun'altro tra i piedi.

Solo che un terreno edificabile costa molto per tale scopo. Forse troppo.

Quello che mi chiedevo è se dopo un certo numero di anni, se non viene costruito o approvato nessun progetto, il terreno verrebbe "declassato" nuovamente ad agricolo, come era in origine?

[mozarteum]

No