Società che gestiscono B&B o simili

[LUIGI64]

Qualcuno ha esperienza di queste società che gestiscono totalmente gli appartamenti adibiti a B&B?

Li consigliate, o sono da prendere in considerazione soltanto nel caso si posseggano tanti appartamenti...

Ogni consiglio in merito, sarebbe molto gradito

[Panurge]

Il regime di impresa è obbligatorio solo se si posseggono e utilizzano per affitti brevi più di 4 appartamenti, detto questo le variabili che possono determinare una decisione sono molte e molte volte non solo fiscali per cui bisogna andare da uno bravo. Come regola generale il solito Occam «Frustra fit per plura quod fieri potest per pauciora.»

[appecundria]

@LUIGI64 ma le consigliamo per far cosa? Per investire? Per costituirne una?

[LUIGI64]

Sia investire che gestire totalmente o parzialmente, uno o più appartamenti adibiti a beb

Stavo pensando come integrare la futura pensione 

Se questa può essere una soluzione, rispetto alle usuali tipologie di affitto

L'obiettivo è avere meno rotture di scatole possibili, con un guadagno almeno decente

[ferrocsm]

4 minuti fa, LUIGI64 ha scritto:

uno o più appartamenti adibiti a beb

Ma che caratteristiche devono avere questi appartamenti, a che norme generali e in particolare quelle inerenti la sicurezza devono sottostare tali appartamenti?  

[LUIGI64]

@ferrocsm non saprei proprio

Ma credo nulla di particolare

Nella mia zona è pieno zeppo, anche nello stesso palazzo in cui vivo

[audio2]

1 ora fa, LUIGI64 ha scritto:

come integrare la futura pensione 

non saprei, ma buttata li non con gli immobili.

e te lo dice uno che ci campa, spero ancora per poco tempo però.

le rogne sono tante e ben diversificate, fidati.

[nullo]

@LUIGI64

io ho affidato uno dei miei a tre ragazzi che hanno costituito apposita srl.

vanno benino, ma sono anche molto svegli e gestiscono in autonomia anche molti interventi di ordinaria manutenzione.

hanno un ottimo coefficiente di "riempimento", sono sopra la 75%, e hanno ragazze per le pulizie ordinarie.

21 appartamenti in gestione attualmente, tutti in affitto, yna formula interessante.

c'è da lavorare molto e devi essere pure bravo per avere ottime recensioni, che sono assolutamente necessarie.

non lo vedo proprio comodo per una integrazione alla pensione,  come ho già scritto sopra, c'è da pedalare fra contatti, ricezione, gestione burocratica, rogne varie, ecc. ecc.

occorre il giusto carattere e tanta disponibilità nei confronti delle persone, ma di certo tu non sei un orso, e questo può aiutare.

comunque ci sono agenzie che gestiscono il tutto, care, come cari sono i servizi di booking.com, air b&b ecc., ma se gli apparatamenti sono "giusti" qualcosina ti rimane.

[audio2]

il punto è che se te lo fai da te è un lavoro vero e proprio, a tempo pieno.

se lo dai da fare fuori percentuali, parcelle, costi vivi, manutenzioni varie

ti erodono completamente il guadagno con il peius che quando un gestore

gestice cose non sue, vabbè. questioni legali escluse.

ultimo problema, il discorso fisco che in italia è imprevedibile, tornano su

gli espropriatori e sei finito.

[Jack]

1 ora fa, LUIGI64 ha scritto:

non saprei proprio

scusa eh... ma non sapresti proprio e vuoi metterti in questo business? che senso ha?

pensavo ne avessi qualcuno già disponibile e ti manca chi lo gestisce per te.

Se devi acquistare per affittarlo lascia perdere, quelli che funzionano raramente si vendono e cmq a peso d'oro. Ci sono mille modi per integrare una pensione con l'equivalente dell'investimento... molto meno pesanti e ben più redditizi

[LUIGI64]

20 minuti fa, Jack ha scritto:

molto meno pesanti e ben più redditizi

Sono tutto orecchi/occhi 😎

[Jack]

2 minuti fa, LUIGI64 ha scritto:

Sono tutto orecchi/occhi 😎

beh... non qua e non così eh. Non dovresti ascoltarmi se scrivessi qua. 

Casomai scrivimi in pvt perché prima devo capire frame e contesto.

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Disclaimer: non faccio sollecitazione di pubblico risparmio, al più dò disinteressati consigli senza nulla a pretendere a chi mi pare possa meritarseli

[loureediano]

Dipende da quanti appanrtamenti possiedi e quanto rendono.

Affidarli alla gestione di una società è in genere molto oneroso.

Molti ci stanno marciando con le case per affitti brevi e i b&b

Qua in riviera per pulizia appartamento e biancheria si va dai 50 Euro di un mini mini appartamento ai 100 e passa per un appuntamento medio. E ti rompono pure le palle se trovano 2 piatti da lavare.

Tutto il materiale per le pulizie devi pagarlo a parte.

Tanto per farvi capire di 10 Euro già così te ne restano 3 tenuto conto di tutto, comprese spese extra condominiali che capitano, come rifacimento tetto o facciata.

Devi pitturare almeno ogni 3 anni

Si guadagna abbastanza se ne hai almeno 4 che rendono almeno 20000 euro l'anno lordi. In questo modo si ammortizza il tutto e si alza il il 3 che passa a 4 e quindi 32.000 euro netti

Una pensioncina discreta.

Questa media va fatta dopo almeno 15 20 anni di attività 

Ci sono anni molto buoni, poche spese, ed anni in cui tutto va storto ed hai gli operai in casa per un motivo o per l'altro 

Insomma tra gli adempimenti burocratici, incassare la tassa di soggiorno per conto del comune, fare ricevute e registrare in regione e in polizia gli ospiti, tante volte ti chiedi chi te lo fa fare

Per non parlare dei clienti che ti capitano ogni tanto

[ferrocsm]

2 ore fa, LUIGI64 ha scritto:

Ma credo nulla di particolare

La mia domanda ti sarà parsa peregrina, ma tra Chiavari-Sestri Levante-Lavagna-Rapallo in zone collinari quindi non sul mare mi è capiatato di vedere appartamenti B&B non dico fattiscenti ma quasi, quelli invece più in zona mare erano meglio, si andava dal discreto all'ottimo, quindi generalizzare non va mai bene, però mi domandavo come quelli fattiscenti avessero potuto passare una normativa qualora presente.  

[loureediano]

11 minuti fa, ferrocsm ha scritto:

La mia domanda ti sarà parsa peregrina, ma tra Chiavari-Sestri Levante-Lavagna-Rapallo in zone collinari quindi non sul mare mi è capiatato di vedere appartamenti B&B non dico fattiscenti ma quasi, quelli invece più in zona mare erano meglio, si andava dal discreto all'ottimo, quindi generalizzare non va mai bene, però mi domandavo come quelli fattiscenti avessero potuto passare la normativa qualora presente.  

In realtà la licenza ti viene data dopo sopralluogo di funzionari della regione ma poi non ci sono più controlli e quindi se non fai lavori dopo qualche anno diventi fatiscente 

Ma li entra in gioco il cliente che poi ti da il giudizio, alle volte del tutto fantasioso.

[Jack]

11 minuti fa, loureediano ha scritto:

Si guadagna abbastanza se ne hai almeno 4 che rendono almeno 20000 euro l'anno lordi. In questo modo si ammortizza il tutto e si alza il il 3 che passa a 4 e quindi 32.000 euro netti

Per un capitale investito di almeno 800-1 milione in liguria se affittabile

3-4% di rendimento e doversi assoggettare a sto bordello quando - a 15-20 anni - fai 3 volte tanto con due clic? 

[Martin]

A Venezia e terraferma-comodo-mezzi si facevano soldi a palate, almeno a giudicare dal numero e dalle offerte di alcune agenzie fino a qualche anno fa.  Non so se sia ancora così o se la piazza è stata "raffreddata" dalle offerte low-cost dell'alberghiero tradizionale &/o dagli intermediari-squalo che comprano carrettate di pernotti anticipati in vuoto-per-pieno.  Il dato 2024 relativo ai pernotti B&B pare registri per la prima volta un segno "meno" rispetto all'anno precedente. 

[mozarteum]

Mah. Secondo me in zona universitaria affitto canone concordato (cedolare del 10 per cento) e stai tranquillo. I ragazzi col passaparola lo riempiono sempre, dividendo per due o tre sono spese sostenibilissime per genitori normali e non querulanti.

Certo se uno deve comprarli oggi i prezzi sono pari alla capitalizzazione del rendimento parametrato ai btp (qualcosina in piu’).

Quindi se al netto di imposte e di piccola manutenzione rende 10.000 vale sui 350/400