Plusvalenza

[Panurge]

Si tratta di una permuta tra una cosa esistente ed una cosa futura, a rigor di codice la plusvalenza si realizzerà quando il bene entrerà in possesso del permutante ovvero quando gli appartamenti saranno finiti ed iscritti al catasto. Come fanno tutte le intelligenze artificiali prudenti si consiglia una visita al commercialista in carne e ossa.

[loureediano]

@JackSi ma quando? al momento della vendita dellappartamento o?

[Jack]

@loureediano parlo dei terreni. Gli appartamenti venduti dopo 5 anni non pagano plusvalenza. (Salvo siano superbonusati e non ereditati)

In caso di permuta la cosa si complica e si va da uno o più fiscalisti. 

[criMan]

12 ore fa, Jack ha scritto:

Sì ma vale fino all’anno di rivalutazione. Se vendi dopo altri 20 anni, su questi ultimi o rivaluti al tasso corrente o paghi il 26 sulla plus dei 20 anni. Per essere precisi

guarda mi hai messo un dubbio ; chiedo al commercialista perche' ho un altro terreno edificabile "rivalutato al 4%" che se va bene verra' venduto entro l'anno.

[Jack]

@criMan la rivalutazione serve a spostare l’anno di acquisizione al momento della rivalutazione stessa. Se l’hai fatta al 4% lo hai rivalutato qualche anno fa. Prenderà come valore di acquisto quello uscito dalla rivalutazione che verrà sottratto da quello di vendita quando sarà venduto. 
Io so così ed è anche decisamente logico, anche se col Fisco la logica è parola grossa

[criMan]

2 ore fa, Jack ha scritto:

@criMan la rivalutazione serve a spostare l’anno di acquisizione al momento della rivalutazione stessa. Se l’hai fatta al 4% lo hai rivalutato qualche anno fa. Prenderà come valore di acquisto quello uscito dalla rivalutazione che verrà sottratto da quello di vendita quando sarà venduto. 
Io so così ed è anche decisamente logico, anche se col Fisco la logica è parola grossa

un casino ; tieni presente che circa 20 anni fa abbiamo pagato 40.000 euro di rivalutazione per 2 terreni edificabili.

Neanche ricordo piu' bene.

 

 

[senek65]

16 minuti fa, criMan ha scritto:

un casino ; tieni presente che circa 20 anni fa abbiamo pagato 40.000 euro di rivalutazione per 2 terreni edificabili.

Neanche ricordo piu' bene.

 

 

Ma chi sei: un latifondista 

[mozarteum]

La rivalutazione sposta in alto l’asticella base da cui parte la successiva plusvalenza.

Quindi se il terreno rivalutato (con qualsiasi aliquota legittima al tempo della rivalutazione) vale 10 poniamo nel 2020, la plusvalenza da considerare e’ quella maturata nei successivi sei anni ipotizzando che l’atto di permuta venga rogato oggi.

La plusvalenza puo’ essere riportata in irpef l’anno successivo, soggiacendo all’aliquota marginale del contribuente; ovvero essere liquidata fiscalmente con l’imposta sostitutiva del 26 per cento.

Questo se si vende il terreno nudo e crudo.

Se invece vi e’ una permuta si calcola il valore futuro degli appartamenti scambiati e si deduce il valore del terreno riattualizzato al 2026 (partendo, nell’esempio fatto, dal 2020).

Non vi e’ imposizione differita alla concreta realizzazione (futura rispetto all’atto di permuta) degli appartamenti.

Una volta che siano stati realizzati, questi ultimi non hanno piu’ da scontare un debito fiscale perche’ lo stesso e’ stato assolto al tempo della permuta. 

Quanto sopra e’ frutto esclusivo della mia fantasia non conosco la normativa fiscale. Consideratela come se aveste interpellato l’IA

[mozarteum]

Cosi’ a naso non credo che il fisco sia disposto ad accettare la disciplina del codice civile per la quale la proprieta’ della cosa futura passa al permutante solo quando l’appartamento viene ad esistenza. si tratterebbe di un’obbligazione fiscale differita. Il fisco li vuole maledetti e subito solitamente. ma qui mi fermo

[Jack]

@criMan ma no, non è un casino. 
Si prenderà come base il valore di rivalutazione asseverato 20 anni or sono e si sottrarrà dal prezzo di vendita. Su quello che esce paghi a tua scelta il 26% o l’aliquota Irpef (che ovviamente non conviene mai di fatto)

Hai anche facoltà di rivalutare ancora e paghi il 18% su tutta il

valore attuale periziato scomputando il 4% già pagato all’epoca. 
Finchè son terreni venduti  la faccenda è semplice. 

[Jack]

@mozarteum anche secondo me. 
Secondo me permuta o meno sul terreno paga la plusvalenza qui e subito poi quando e se venderà le case la pagherà su queste se vendute prima dei 5 anni di possesso. 
Il terreno in scambio fa funzione di pagamento al posto del denaro. 
Secondo me tre volte eh

[mozarteum]

Se l’appartamento non dovesse essere realizzato la

conseguente risoluzione del contratto di permuta per inadempimento, sarebbe titolo per la restituzione dell’imposta una volta che l’ inadempimento fosse accertato con sentenza. Sarebbe dunque un caso di pagamento di imposta sottoposto alla condizione risolutiva (non sospensiva) dell’effettivo e reale scambio fra terreno e appartamenti.

Questo se fossi io il legislatore e secondo il metodo

di approccio che consiglio ai giovani laureati. Si ipotizza quale possa (debba) essere la

soluzione di un caso scomponendo il

fatto della vita nei dettagli attuali e nella proiezione futura ed applicando i principi generali e le norme basilari del Diritto con cui pero’ bisogna palleggiare alla Maradona. Solo POI si guarda alle norme di settore e alla giurisprudenza (con occhio anche critico e pronto a contestare le une -con questioni di costituzionalita’

o

di contrasto col

diritto comunitario e l’altra, con argomenti che possano indurre un mutamento di indirizzo). Se si guarda in partenza alle norme di settore (le

leggi amministrative e fiscali sono migliaia anche se fortunatamente spesso

raccolte in testi unici) o alla Giurisprudenza senza “possedere” il problema e la soluzione “virtuale”

si sforza inutilmente la

memoria e il cervello consumandolo anzitempo.
Nel quesito posto la impostazione anzidetta va ovviamente verificata. Puo’ darsi che sia sbagliata in tutto o in parte. Ma la validita’ del metodo a

mio avviso resta.

Ditelo ai figlioli che fanno diritto e che vorranno guadagnare molto lavorando

poco

[criMan]

2 ore fa, senek65 ha scritto:

Ma chi sei: un latifondista 

il latifondista in questione e' il suocero che ci ha lasciato i terreni!

solo che 1 ci e' rimasto sul groppone per tanti anni.

[Panurge]

36 minuti fa, mozarteum ha scritto:

Il fisco li vuole maledetti e subito solitamente. ma qui mi fermo

Nel caso di permuta di un terreno con un'unità immobiliare di futura realizzazione, l'orientamento prevalente tanto della Corte di Cassazione, quanto delle Corti di merito, ritiene che la plusvalenza si realizza con il venire ad esistenza del bene futuro, e non al momento della stipulazione del contratto, e, quindi, solo in quel momento la stessa diventa imponibile.

Ciò non esclude che ci provino.

[mozarteum]

Quindi e’ un’obbligazione fiscale differita. Ma come si calcola allora il differenziale fra valore del terreno e appartamenti? Si rivaluta il valore del terreno al momento dell’acquisto degli appartamenti? Esiste un’obbligazione fiscale “pendente” fino a che un “fatto” -la realizzazione degli appartamenti- non venga ad esistenza?

Prendo atto